지금 주가는 향후 10년간 주당 현금흐름이 연 7.7%씩 늘어난다는 가정을 담고 있습니다. 지난 5년 주당 AFFO 성장률은 연 4.5%, 최근 2년은 3.4%에 그쳤습니다.
O (Realty Income) — 지금 사도 되나?
① 결론
지금 리얼티 인컴 주가($62.95)는 앞으로 10년간 매년 약 7.7%의 현금흐름(AFFO) 성장을 가정하고 있습니다.
지난 5년 실제 주당 AFFO 성장률은 연 4.5%였고, 최근 2년만 보면 연 3.4%로 오히려 더 낮았습니다.
② 요구 성장률 vs 과거 실제
③ 민감도 분석 — 할인율(WACC)이 바뀌면?
| WACC | 요구 성장률(10년) | 비고 |
|---|---|---|
| 8% | 5.36% | 더 낮은 할인율 가정 시 |
| 9% (기본 · 대형 안정 배당주) | 7.67% | S&P 500 배당귀족주 기준 적용 |
| 10% | 9.79% | 일반적 할인율 가정 시 |
| 12% | 13.63% | 더 높은 위험 프리미엄 가정 시 |
④ 이 숫자가 흔들리는 조건
- 할인율을 12%로 보면(금리가 계속 높게 유지된다고 가정) 요구 성장률은 13.6%까지 뛰어, 지금 주가를 정당화하기가 한층 더 어려워집니다.
- 비교 기준을 "총 AFFO"(신주 발행 포함) 5년 CAGR인 연 31%로 바꾸면 정반대 결론(🟢 시장 기대가 낮다)이 나옵니다 — 하지만 이는 VEREIT(2021)·Spirit(2024) 대형 인수합병 때문에 부풀려진 숫자로, 매년 반복될 수 있는 성장률이 아닙니다.
- 영구성장률을 2.5%가 아니라 2.0%로 낮추면 요구 성장률(WACC 9% 기준)은 소폭 올라갑니다.
⑤ 계산 과정 보기 (입력값·출처·계산식)
| 입력값 | 숫자 | 출처 |
|---|---|---|
| 현재 주가 | $62.95 | stockanalysis.com, 2026-08-19 종가 |
| 발행주식수 | 946,218,033주 | 10-Q Q2 FY2026 표지, 2026-07-30 기준 |
| 시가총액 | $59.56B | 주가 × 발행주식수 |
| 순부채 | $30.44B | 10-Q Q2 FY2026 대차대조표, 2026-06-30 기준 (총부채 $30.99B − 현금 $0.55B) |
| 기업가치(EV) 목표값 | $90.00B | 시가총액+순부채 (2026년 2분기 어닝콜에서 회사가 언급한 "약 900억 달러"와 일치 — 교차검증됨) |
| 최근 FCF (AFFO 대용) | $3.863B | 10-K FY2025 현금흐름표: 영업활동현금흐름 $3.995B − 부동산 유지보수 자본적지출 $0.132B |
| WACC (기본) | 9% | S&P 500 대형 배당귀족주 기준값 |
FCF 정의에 대한 메모: 리얼티 인컴은 신규 부동산 매입(연 60억 달러 이상)을 "투자활동"으로 별도 처리하고, 재무제표상 진짜 유지보수 자본적지출("Improvements to real estate, including leasing costs")은 연 1.3억 달러 수준으로 매우 작습니다. 이 유지보수 capex만 빼서 FCF를 계산했으며, 그 값은 회사가 스스로 발표하는 AFFO($3.895B)와 거의 일치합니다.
FCF 정규화 체크: 최근 3년(2023~2025) FCF 평균은 $3.40B, 2025년 값은 $3.86B로 평균 대비 +13.6% — ±40% 기준 이내라 정규화(3년 평균 대체) 없이 2025년 값을 그대로 사용했습니다.
모델: 향후 10년은 역산한 성장률 g로 성장, 11년째부터 영구성장률 2.5%. 이분법으로 EV = 시가총액+순부채를 만족하는 g를 탐색했습니다.
과거 성장률 계산: 주당 AFFO(희석) 2021년 $3.59 → 2025년 $4.28 (5년 CAGR 4.49%), 2023년 $4.00 → 2025년 $4.28 (2년 CAGR 3.44%). 출처: 10-K FY2021~FY2025, DEF 14A 2026 Appendix A.
⑥ 경고
· 역DCF는 "시장이 뭘 기대하는가"를 보여줄 뿐, "얼마가 적정한가"를 말하지 않습니다.
· 그 기대가 타당한지는 사업 모델과 경쟁 환경을 직접 확인해야 알 수 있습니다 — 특히 리얼티 인컴처럼 사모펀드·JV로 자금조달 구조를 바꾸고 있는 회사는, 그 새 구조가 실제로 작동하는지가 이 요구 성장률 달성의 관건입니다.
· 투자 판단과 그 결과는 본인 책임입니다.
다음에 확인할 것
이 글의 판단이 계속 맞는지 확인하려면 아래 세 가지를 보면 됩니다. 예측이 아니라 직접 확인해 볼 항목입니다.
- 주당 AFFO와 7.7%가격은 연 7.7%를 요구하는데 5년 평균은 4.5%, 최근 2년은 3.4%였습니다.
- 주식 발행신주가 주당 성장을 희석합니다. 주식 수를 보세요.
- 인수 스프레드성장하려면 자본비용보다 높은 수익률로 건물을 사야 합니다.
이 숫자를 어떻게 계산했는지, 은행·리츠·현금흐름이 마이너스인 회사는 어떻게 다루는지는 계산 방법에 있습니다.
이 글은 기업이 SEC에 제출한 공시와 어닝콜 자료를 바탕으로 한 리서치 요약이며 투자 조언이 아닙니다. 숫자와 출처는 원문 공시로 다시 확인하시기 바랍니다.