지금 주가는 향후 10년간 FCF가 연 14.4%씩 늘어난다는 가정을 담고 있습니다. 지난 5년 실제 성장률은 연 13.3%였지만 2022년의 일회성 인수 효과가 부풀렸고, 최근 3년 속도는 4.8%에 그칩니다.
프롤로지스 — 지금 이 가격, 뭘 요구하고 있나
지금 프롤로지스 주가는 앞으로 10년간 매년 14.4%의 잉여현금흐름(FCF) 성장을 가정하고 있습니다. (할인율 WACC 9% 기준)
지난 5년(2021→2025) 실제 FCF 성장률은 연 13.3%였고, 최근 3년(2022→2025)만 보면 연 4.8%로 뚝 떨어집니다.
시장 요구 성장률 vs 과거 실제 성장률
참고로 같은 기간 동일자산(Same Store) 현금 NOI 성장률은 2022년 9.1%로 정점을 찍은 뒤 2025년 5.7%까지 4년째 둔화 중입니다 — 창고 임대만 놓고 보면 시장 기대(14.4%)와의 격차가 더 벌어집니다.
할인율(WACC)별 민감도
| WACC | 요구 성장률(10년, 연평균) |
|---|---|
| 7% | 9.1% |
| 8% | 11.9% |
| 9% (기본 — 대형 안정 리츠) | 14.4% |
| 10% | 16.7% |
| 11% | 18.9% |
| 12% | 20.9% |
할인율을 낮게(7%) 잡아야 요구 성장률이 5년 실제 성장률(13.3%)보다 낮아집니다. 반대로 10% 이상으로 잡으면 요구 성장률이 지난 5년 최고 실적보다도 높아집니다.
이 숫자가 흔들리는 조건
- FCF를 최근 4개 분기(TTM, $43.7억) 대신 2025년 한 해 실적($41.2억)만 쓰면, 요구 성장률은 15.2%로 더 올라갑니다.
- 영구성장률을 2.5% 대신 2.0%로 낮추면, 요구 성장률은 15.1%로 소폭 올라갑니다.
- 비교 대상을 "5년 FCF CAGR(13.3%)"이 아니라 "3년 FCF CAGR(4.8%)"로 바꾸면, 판정은 🟡(비슷함)에서 🔴(시장이 훨씬 더 잘할 것을 기대)로 바뀝니다.
계산 과정 보기 (입력값 · 가정 · 산식)
입력값 5개
| 값 | 수치 | 출처 |
|---|---|---|
| 현재 주가 | $140.68 | 웹검색, stockanalysis.com, 2026-08-20 종가 |
| 발행주식수(희석) | 957,884천주 | 10-Q(2026 Q2), 3개월 가중평균 희석주식수 |
| FCF (TTM) | $43.75억 | 2025년 10-K FCF + 2026 H1 10-Q FCF − 2025 H1 10-Q FCF (아래 산출식 참고) |
| 순부채 | $346.77억 | 10-Q(2026 Q2), 부채 $364.42억 − 현금 $17.65억, 2026-06-30 기준 |
| 할인율(WACC) | 9% (기본) | 대형 안정 리츠 기준값 |
FCF 정규화 체크
TTM FCF($43.75억)와 최근 3년(2023–2025) 평균($42.75억)의 차이는 +2.3%로 ±40% 기준 이내입니다 — 정규화 없이 TTM 값을 그대로 사용했습니다.
FCF = 영업활동현금흐름 − (임차인 개선비·리스수수료 + 건물 개선비). TTM = 2025년 전체 FCF($41.19억) − 2025년 상반기 FCF($20.24억) + 2026년 상반기 FCF($22.80억) = $43.75억.
모델 가정
g로 FCF 성장 (이 g를 역산)2단계: 11년차부터 영구성장률 2.5% (장기 GDP 성장률 수준)
시가총액 + 순부채 = Σ(1~10년) FCF×(1+g)^t / (1+WACC)^t + 터미널가치 현재가치
이분법(bisection)으로 목표값(시가총액+순부채 = $169.4B)을 만족하는
g를 찾음
과거 성장률 계산
FCF 5년 CAGR = (2025 FCF÷2021 FCF)^(1/4) − 1 = (41.19÷24.97)^(1/4) − 1 = 13.3%
FCF 3년 CAGR = (2025 FCF÷2022 FCF)^(1/3) − 1 = (41.19÷35.76)^(1/3) − 1 = 4.8%
(단위: 억 달러. 원본 자료: 각 연도 10-K Consolidated Statements of Cash Flows)
- 가정(할인율, 성장 기간, 영구성장률)이 바뀌면 결과가 바뀝니다.
- 역DCF는 "시장이 뭘 기대하는가"를 보여줄 뿐, "얼마가 적정한가"를 말하지 않습니다.
- 그 기대가 타당한지는 사업 모델과 경쟁 환경을 직접 확인해야 알 수 있습니다 — 데이터센터 신사업이 이 기대를 뒷받침할 수 있는지가 핵심 질문입니다.
- 투자 판단과 그 결과는 본인 책임입니다.
다음에 확인할 것
이 글의 판단이 계속 맞는지 확인하려면 아래 세 가지를 보면 됩니다. 예측이 아니라 직접 확인해 볼 항목입니다.
- FCF와 14.4%가격은 연 14.4%를 요구하는데 5년은 13.3%, 최근 3년은 4.8%였습니다.
- 2022년 인수5년 수치를 부풀렸습니다. 최근 구간을 우선하세요.
- 임대 스프레드신규 임대료와 만료 임대료의 차이가 자체 성장을 보여줍니다.
이 숫자를 어떻게 계산했는지, 은행·리츠·현금흐름이 마이너스인 회사는 어떻게 다루는지는 계산 방법에 있습니다.
이 글은 기업이 SEC에 제출한 공시와 어닝콜 자료를 바탕으로 한 리서치 요약이며 투자 조언이 아닙니다. 숫자와 출처는 원문 공시로 다시 확인하시기 바랍니다.